∘ ტასო გეთაშვილი ∘
ინსტიტუციურ-ეკონომიკური რეფორმების ზემოქმედება უძრავი ქონების საბაზრო ფასის ჩამოყალიბებაზე საქართველოში

ანოტაცია. უძრავი ქონების საბაზრო ფასის ჩამოყალიბებაზე მუდმივად ახდენს გავლენას ფინანასური, ეკონომიკური, პოლიტიკური, კულტურული თუ დემოგრაფიული ცვლილებები ქვეყანაში. ეკონომისტებისთვის განსაკუთრებულ ინტერესს იწვევს ინსტიტუციურ-ეკონომიკური რეფორმები, ვინაიდან, სწორედ აღნიშნეული რეფორმების შედეგია ყველა დანარჩენი ცვლილება ქვეყანაში ეკონომიკური თვალსაზრისით. 

ნაშრომში განხილულია საქართველოში 1990 წლის შემდგომ პერიოდში განხორციელებული ინსტიტუციურ-ეკონომიკური რეფორმები. აღნიშნულმა რეფორმებმა მნიშვნელოვანი გავლენა იქონია საქართველოში სხვადასხვა პერიოდში უძრავი ქონების საბაზრო ფასის ფორმირებაზე.

უძრავი ქონების ფასის განსაზღვრა რთული და დინამიური პროცესია, განსაკუთრებით საქართველოში, ინსტიტუციური რეფორმების, ეკონომიკური გარდაქმნების პირობებში. უძრავი ქონების ფასის განსაზღვრისათვის ინფორმაციის მოძიება ხდება საქართველოს ეკონომიკის ინსტიტუციური სექტორების (არაფინანსური კორპორაციების სექტორი, ფინანსური კორპორაციების სექტორი, არაკომერციული ორგანიზაციები, სახელმწიფო მმართველობა, შინამეურნეობები) მიერ შენობა-ნაგებობების ყიდვაზე, შენობა-ნაგებობის მშენებლობასა და კაპიტალურ თუ მიმდინარე რემონტზე დარიცხული ხარჯების შესახებ; მიწის ყიდვასა და მის არსებით გაუმჯობესებაზე გაწეული ხარჯების შესახებ; აგრეთვე ინფორმაცია ინსტიტუციური სექტორების მიერ ამა თუ იმ პერიოდში შეძენილი ობიექტების ღირებულებისა და მოცულობის შესახებ. აღნიშნული ფაქტორების ცვლილება იწვევს უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ცვლილებას, რაც, თავის მხრივ, განაპირობებს უძრავი ქონების საბაზრო ფასის ფორმირებას. კვლევამ აჩვენა, რომ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ცვლილებაზე გარკვეულ გავლენას ახდენს აგრეთვე, სხვადასხვა პერიოდში მოსახლეობის შემოსავლების ცვლილება, ეს განსაკუთრებით საგრძნობია უძრავი ქონების ფასზე თბილისში. აღსანიშნავია, რომ დედაქალაქში კომეციული ფართის ფასი დაახლოებით 2-ჯერ (ზოგიერთ უბნებში მეტად) აღემატება საცხოვრებელი ფართის და კიდევ უფრო მეტად მიწის საბაზრო ფასებს. რასაკვირველია, თბილისის შემთხვევაში გასათვალისწინებელია დემოგრაფიული ფაქტორის ცვლილება დროთა განმავლობაში.

რეფორმების პერიოდში ეკონომიკური მაჩვენებლების ცვლილება ხისტი და რთულად პროგნოზირებადია. თუმცა აღსანიშნავია, რომ თითქმის ყველა ინსტიტუციურ-ეკონომიკური რეფორმა საქართველოში, ძირითადად საზოგადოების კეთილდღეობის საერთო დონის ამაღლებაზე აისახა. საბოლოოდ, საქართველოში უძრავი ქონების საბაზრო ფასი თითქმის შეუფერხებლად (აგვისტოს ომის პერიოდს თუ არ ჩავთვლით) მუდმივი ზრდის ტენდენციით ხასიათდებოდა. მიუხედავად ამისა, საქართველოში უძრავი ქონების საბაზრო ფასი საგრძნობლად ჩამორჩება მეზობელ ქვეყნებში იმავე მაჩვენებელს. აღსანიშნავია, რომ ამ მიმართულებით რეგულარული კვლევა ქვეყანას შესაბამისი ეკონომიკური ორიენტირის და სტრატეგიის განსაზღვრის შესაძლებლობას მისცემდა.

 შესავალი

საქართველო ისტორიულად ერთ-ერთ ტრანსფორმირებად სახელმწიფოს წარმოადგენს, რომელიც მუდმივად გამოწვევების წინაშე იდგა. ეს განპირობებული იყო მისი გეოგრაფიული, პოლიტიკური და კულტურული მდგომარეობის გამო (ევროპა - აზიას შორის ტრადიციულად არასტაბილურ გეოპოლიტიკურ საზღვარზე). ამას ემატებოდა წარმოშობის სხვაგვარი თვისებების და აზროვნების მქონე მოსახლეობა, ორი აქტიური და ასევე რამდენიმე ფარული კონფლიქტი (კავშირიდან გასვლის გამო) და ის ფაქტიც, რომ საქართველოს არ ჰქონდა შესაძლებლობა, ეფექტურ სახელმწიფო მოწყობის ისტორიულ ტრადიციას დაბრუნებოდა.  გამომდინარე აქედან, ხაზგასმით შეგვიძლია აღვნიშნოთ, რომ ქვეყნის პოლიტიკური და ეკონომიკური ტრანსფორმაციის პროცესი უზარმაზარი ტვირთით მიმდინარეობდა.

საბჭოთა კავვშირის დაშლის შემდეგ დამოუკიდებლობის მოპოვებისას დაიწყო დისკუსია პირველი ეკონომიკური სტრატეგიის შესახებ. 1990 წელს შეიქმნა უმაღლესი საბჭო, რომელსაც უნდა მიეღო რეფორმისტული ეკონომიკური კანონები. 1992 წლის შემდგომ პერიოდში საქართველოს მთავრობამ გადაწყვიტა რამდენიმე რეფორმის გატარება, თუმცა ეს უკანასკნელი წარუმატებელი აღმოჩნდა, ვინაიდან უძრავი ქონების განაწილებამ, უფრო სწორედ, მოსახლეობისთვის უფასოდ გადაცემამ, ზიანი მიაყენა სოფლის მეურნეობის და მშენებლობის სექტორებს. გარდა ამისა, შემოსავლის დონისა და ეროვნული წარმოების კლებასთან ერთად, უმუშევრობამ და ინფლაციამ საგრძნობლად იმატა, წარმოების კლებასთან ერთად მოხდა სამუშაო ძალის შემცირება და გამომჟღავნდა გეგმური ეკონომიკის ხელოვნური მოთხოვნა და პროდუქციის მწარმოებელი ფირმების არაეფექტურობა, მიწოდება-მოთხოვნის შეუსაბამობა და ბაზარზე კონკურენტუნარიანობის არარსებობა. 

ამრიგად, გეგმური ეკონომიკიდან ლიბერალური საბაზრო ეკონომიკისკენ გრდაქმნისა და ევროპასთან ინტეგრაციის მცდელობების განმავლობაში, საქართველოში მუდმივად იცვლებოდა ეკონომიკური მდგომარეობა, ამ მხრივ  განსაკუთრებით საინტერესოა უძრავი ქონების საბაზრო ფასის ფორმირების საკითხი. 

მიმოხილვა

საქართველოში ეკონომიკის დეგრადაცია გრძელდებოდა 1990 წლიდან დაახლოებით 5-6 წლის განმავლობაში, რაც ძირითადად დაკავშირებული იყო პოლიტიკურ დაპირისპირებებთან. ყოფილი საბჭოთა კავშირის ქვეყნებიდან საქართველოში, თითქმის, ყველაზე მოგვიანებით – 1995 წლიდან დაიწყო მშვიდობიანი ცხოვრების მცდელობა და ეკონომიკის ტრანსფორმაცია[1].

1995 წლიდან საქართველოს ეკონომიკაში შემსუბუქდა კრიზისული მდგომარეობა, რასაც ხელი შეუწყო ინსტიტუციურმა გარდაქმნებმა. ეკონომიკის ზრდის ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი დაფიქსირდა 1997 წელს, როცა მშპ-ს ზრდის ტემპმა 10.7% შეადგინა[2] (რაც ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი იყო “ვარდების რევოლუციამდე”). შემდგომ ზრდის ტემპი მკვეთრად დაეცა და 1998 წელს რუსეთის საფინანსო კრიზისმა მნიშვნელოვნად შეაფერხა ეკონომიკის განვითარება. 1996 წელს საქართველოს მშპ-მ შეადგინა 3,868.5 მლნ ლარი (3,064.6 მლნ აშშ დოლარი), 1999 წელს – 5,668.7 მლნ ლარი (2,814.1 აშშ დოლარი), 2003 წელს კი – 8,564.1 მლნ ლარი (3,990.8 მლნ აშშ დოლარი)[3]. ამ პერიოდიდან ჯერ კატასტროფულმა ინფლაციამ გამოიწვია უცხოური ვალუტის (დოლარის) მნიშვნელობის ზრდა საქართველოში, ხოლო შემდგომ კი ჩრდილოვანი ეკონომიკის ზრდის კვალობაზე დოლარის ხვედრითმა წილმა  2003 წლის ბოლოს მიაღწია მაქსიმალურ ნიშნულს – 86%-ს.

საქართველოში, ფაქტობრივად, ჩამოყალიბდა ორვალუტიანი ზონა: ეროვნული ვალუტა ემსახურებოდა მიმდინარე გადასახდელებს, მცირე სამეწარმეო გარიგებებსა და სამომხმარებლო ხარჯებს, ხოლო დოლარი – მსხვილ სამეწარმეო გარიგებებსა და სამომხმარებლო ხარჯებს, აგრეთვე საინვესტიციო მიზნებს. რეალურად, ახლადჩამოყალიბებული სახელმწიფო ვერ ახერხებდა, უზრუნველეყო სახელმწიფო ფინანსების ქმედითობა და ამოეღო გადასახადები. სახელმწიფო ბიუჯეტის ხვედრითი წილი მთლიან შიდა პროდუქტში უმნიშვნელო იყო. მან 1995 წელს მთლიანი შიდა პროდუქტის 5% შეადგინა, შემდგომ პერიოდში გაიზარდა, თუმცა 12%-ს ვერ გადააჭარბა[4]. 2004 წლამდე ეს იყო ერთ-ერთი დაბალი მაჩვენებელი მთელ პოსტსაბჭოთა სივრცეში. ამდენად, სახელმწიფოს გააჩნდა სუსტი ფინანსური, ეკონომიკური და ინსტიტუციური შესაძლებლობები იმისათვის, რომ რაიმე მნიშვნელოვანი ცვლილება მოეხდინა ეკონომიკურ და სოციალურ სფეროებში.

1994-1998 წლებში გატარდა რიგი რეფორმები ეკონომიკის სტაბილიზაციისა და ლიბერალიზაციის მიმართულებით, რის შედეგადაც ცვლილებები განიცადა და განვითარდა საბანკო სისტემა, შემოღებულ იქნა ეროვნული ვალუტა – ლარი, დაიწყო მცირე და საშუალო საწარმოების პრივატიზება, დაიწყო ვაჭრობის ლიბერალიზაცია. ეს იყო ეკონომიკური სტაბილიზაციისა და სტრუქტურული ცვლილებების რეფორმა, რომლის მიზანი იყო ჰიპერინფლაციის შეჩერება, ქვეყნის ეკონომიკის დაბალანსების მცდელობა და საბაზრო ეკონომიკის ფორმირებისათვის ინსტიტუციური პირობების შექმნა.

საქართველოში ჯერ კიდევ 1992 წელს დაწყებული პრივატიზების პროცესი, სხვა მიზნებთან ერთად, მიმართული იყო იმისკენ, რომ სახელმწიფოსაგან გათავისუფლებულიყო ის საწარმოები, რომელთა ეფექტიანი მართვა მას არ შეეძლო. შესაბამისად, მათი შემდგომი მუშაობისა და განვითარებისათვის აუცილებელი იყო დამატებითი ფინანსური რესურსები, რომელიც სახელმწიფოს არ გააჩნდა და არც სესხის სახით შეიძლება ყოფილიყო აღებული. საქართველოს ეკონომიკური ტრანსფორმაციის შედეგად, საწყის ეტაპზე, პრივატიზებას დაექვემდებარა მცირე და საშუალო საწარმოები. კანონმდებლობით[5] განისაზღვრა სტრატეგიული დანიშნულების ობიექტები, ხოლო ე.წ. არასტრატეგიული დანიშნულების ობიექტები დაექვემდებარა განსახელმწიფოებრიობას, რაც მიზნად ისახავდა კონკურენტული ბაზრის ჩამოყალიბებას.

მრავალი საწარმო იძულებული იყო, შეეჩერებინა საქმიანობა ხოლო ვადაგადაცილებული დავალიანების მქონე საწარმოების რიცხვი მკვეთრად მატულობდა რამდენიმე მიზეზის გამო: მათ პროდუქციას არ ჰქონდა ბაზარი, საწარმოს ასამუშავებლად არ არსებობდა საკმარისი კაპიტალდაბანდება, ხელმძღვანელობას არ გააჩნდა საბაზრო ეკონომიკის საკმარისი გამოცდილება, საბანკო სისტემა ვერ პასუხობდა ბიზნესის მოთხოვნებს, მათი საპროცენტო განაკვეთები ხელმიუწვდომელი იყო ბიზნესისათვის და სხვ. 1999 წელს 16 ათასზე მეტი საწარმოს დავალიანებამ სახელმწიფო ბიუჯეტის წინაშე 338.4 მილიონი ლარი შეადგინა[6], რაც იმ პერიოდში სახელმწიფო შემოსავლების ნახევარზე მეტს შეადგენდა. 1998 წელს მიღებულ იქნა კანონი “საგადასახადო დავალიანების რესტრუქტურიზაციის შესახებ”[7], რომელმაც ხელი შეუწყო დავალიანებების გადავადებას და ამით, კიდევ უფრო მნიშვნელოვნად - “მკვდარი” ეკონომიკის ფორმირებას.

როგორც აღვნიშნეთ, “ვარდების რევოლუციის” შემდეგ საქართველოში დაიწყო საბანკო სისტემის მნიშვნელოვანი გაფართოება. ამ მხრივ გარდატეხის პერიოდი იყო 2004-2006 წლები, როდესაც სესხების ხვედრითი წილი მშპ-ში გაიზარდა 9.2%-დან 19.4%-მდე. რაც შეიძლება ნიშნავდეს იმას, რომ ბანკების მიერ გაცემული რესურსებით ვითარდებოდა ეკონომიკა. იზრდებოდა ბანკების მნიშვნელობა და მათი მონაწილეობა ქვეყნის მშპ-ს ზრდაში. ეს ტენდენცია 2008 წლამდე გაგრძელდა. ბანკების რაოდენობა და ფინანსების ზრდის ტემპი მკვეთრად აღემატებოდა ეკონომიკის სხვა სექტორების ზრდის ტემპს. აღსანიშნავია, რომ  გაფართოვდა სესხებზე ხელმისაწვდომობის არეალი. 2003 წლამდე ბანკებში დეპოზიტების მოცულობა მშპ-თან მიმართებაში დაბალი იყო. ამ პერიოდში დეპოზიტების მოცულობამ მშპ-ში შეადგინა 22%, შედარებისთვის - 2011 წელს ეს მაჩვენებელი 40%-ზე მეტია; მონეტიზაციის კოეფიციენტი 12%-დან (2003) -  2011 წლისთვის 21%-მდე გაიზარდა[8]. საქართველო ამ მაჩვენებლებით შეეცადა, მიახლოებოდა აღმოსავლეთ და ცენტრალური ევროპის ქვეყნებს. სავარაუდოა, რომ მკვეთრად გაიზარდა ბანკების მიერ ეკონომიკის უზრუნველყოფა კრედიტით.  “2004 წლის 1 იანვრისთვის ეკონომიკის დავალიანება ბანკების მიმართ შეადგენდა 747,911 ლარს, ხოლო 2011 წლის 1 დეკემბრისთვის ამ მაჩვენებელმა 7,269,145 ლარი შეადგინა, ანუ 10-ჯერ გაიზარდა 2003 წლის შემდგომ პერიოდში” [თ. ბურდული, უფროსი მკვლევარი, ეკონომიკური გარდაქმნები საქართველოში: გზა შოკური თერაპიიდან ღრმა და ყოვლისმომცველ თავისუფალ სავაჭრო ზონამდე, ეკონომიკა და საბანკო საქმე, 2015, ტ. 3 (2)].

საქართველოს ეროვნული ბანკის მონაცემებით, 2012 წელს (საქართველოს ეკონომიკური ტრანსფორმაცია) იპოთეკურმა სესხებმა შინამეურნეობებისთვის, სესხებმა მშენებლობისა და უძრავი ქონებით ოპერაციებისათვის ჯამში 25.1% შეადგინა[9]. ამ სამ სექტორზე გაცემული სესხები, შესაძლებელია, არსებითად, გავაერთიანოთ “მშენებლობის და უძრავი ქონების” ერთიანი სექტორის ქვეშ. შესაბამისად, ამ სფეროში გაცემული სესხების თითქმის მეოთხედი პირდაპირ ზეგავლენას ახდენდა მშენებლობის სფეროს გაფართოებაზე, რაც 2007 წლის ბოლომდე განსაკუთრებულად მზარდი ტენდენციით ხასიათდებოდა. 2007 წლიდან (ამ მიმართულებით) კრიზისი ჯერ კიდევ 2008 წლის აგვისტოს ომამდე და მსოფლიო კრიზისამდე დაიწყო. აღნიშნული პერიოდიდან დაიწყო ინვესტიციების შეკვეცა, ბანკებმა კი კვლავ განაგრძეს კრედიტების გაცემა. მშენებლობის და იპოთეკური სესხების განმსაზღვრელი ნაწილი უშუალოდ ბინათმშენებლობაზე იყო მიმართული. ბინათმშენებლობა, როგორც ფაქტორი, ზეგავლენას ახდენდა მშპ-ს ზრდაზე, მაგრამ “კაპიტალიზაცია” ამ შემთხვევაში პირობითი იყო, რადგან უპირატესად სამომხმარებლო დანიშნულების აქტივების ფორმირება ხდებოდა. გასათვალისწინებელია, რომ საქართველოში 2005-2008 წლებში ჩამოყალიბებულმა “იპოთეკურმა ბუმმა” მნიშვნელოვანი ზეგავლენა იქონია უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდაზე. თუ წინა წლებში, თბილისში საცხოვრებელი ფართის საშუალო ფასი განუხრელად იზრდებოდა, რუსეთთან ომმა,  როგორც ერთგვარმა  შოკმა, ბუნებრივი იყო, ფასების ვარდნა გამოეწვია. ამ პერიოდში საშუალო გასაყიდი ფასი 1 კვადრატულ მეტრზე (2007 წლიდან 2008 წლამდე) 13.4%-ით შემცირდა და 745 აშშ დოლარი შეადგინა, ხოლო 2009 წელს კიდევ 12.8%-ით შემცირდა  და 650 აშშ დოლარი შეადგინა[10]. აღსანიშნავია, რომ 2009 წელს საქართველოს ეკონომიკური ზრდა 3.7%-ით შემცირდა. ამასთან საინტერესოა ისიც, რომ უძრავი ქონების სექტორში ფასების ვარდნის ერთგვარი კომპენსაცია მოხდა დადებული გარიგებების რაოდენობის ზრდის ხარჯზე (გარიგებების რაოდენობა 2008 წელს 2.3%-ით გაიზარდა, ხოლო 2009 წელს – 6.4%-ით) [„Colliers International Georgia“ კვლევითი ცენტრი. უძრავი ქონების ბაზრის კვლევა. 2015].

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე გაანგარიშება ძირითადად აშშ დოლარებში ხდება. ფასის ზრდასთან ერთად, გრძელვადიან პერიოდში საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარზე დადებული გარიგებების რაოდენობის ზრდაც შეინიშნება, განსაკუთრებით – შედარებით მცირე ფართობის ბინების ხარჯზე.

 

გრაფიკი 1.1.

წყარო: საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო

გარიგებების რაოდენობა ბოლო წლების განმავლობაში მუდმივად იზრდებოდა. ამ უკანასკნელში საცხოვრებელ ბინებზე დადებული გარიგებების დიდი მოცულობა მოსახლეობის შემოსავლების ზრდამ განაპირობა. აღნიშნული წლების მანძილზე ოჯახების შემოსავლები საშუალოდ 15%-ით იზრდებოდა და ერთ ოჯახზე თვეში 2007 წელს არსებული 348 ლარიდან, 2013 წლის მონაცემებით, 800 ლარამდე გაიზარდა[11]. ამ მაჩვენებელში ასევე გათვალისწინებულია უცხოეთში მომუშავე ოჯახის წევრების გზავნილებიც.

ერთ-ერთი ფაქტორი, რომელიც უძრავი ქონების ბაზრის ზრდის პოტენციალს განსაზღვრავს, დემოგრაფიული თავისებურებებია. ამჟამად საქართველოში ოჯახის წევრების რაოდენობის მაჩვენებელი შედარებით მაღალია: ერთ ოჯახზე 3.7 ადამიანი მოდის, მაშინ როდესაც ევროპის ქვეყნების უმეტესობაში ეს მაჩვენებელი 2.0-2.8-ს შორის მერყეობს. საქართველოში ერთ ადამიანზე არსებული საცხოვრებელი ფართი საშუალოდ 23 კვადრატული მეტრია. თბილისში ეს მაჩვენებელი კიდევ უფრო დაბალია – ერთ სულ მოსახლეზე 17 კვადრატული მეტრი მოდის, რასაც ბოლო პერიოდში ქალაქში ცხოვრების მსურველთა დიდი რაოდენობაც განაპირობებს. ევროპის ბევრ ქალაქში იგივე მაჩვენებელი 2-ჯერ და 3-ჯერ მაღალია და დაახლოებით 30-50 კვადრატულ მეტრს შეადგენს[12].

აღნიშნულ წლებში შემოსავლების ზრდამ და საპროცენტო განაკვეთების შემცირებამ იპოთეკური სესხები უფრო ხელმისაწვდომი გახადა და უძრავ ქონებაში ინვესტიციების ზრდა გამოიწვია. 2013 წლის განმავლობაში კი გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობა წინა წელთან შედარებით ორჯერ გაიზარდა და 690 მლნ ლარს მიაღწია.[13] სულ იპოთეკური სესხების პორტფელმა 2013 წლის ბოლოსთვის 1.1 მლდ ლარს გადააჭარბა. მიუხედავად ამისა, იპოთეკური სესხების მოცულობა მაინც დაბალ დონეზე იყო და ქვეყნის მშპ-ის მხოლოდ 4%-ს შეადგენდა, მაშინ როდესაც ევროპის ქვეყნების უმრავლესობის მაჩვენებელი 15%-ზე მაღალი იყო[14]. იპოთეკური სესხი საქართველოს მოსახლეობის (დაახლოებით) 2%-ზე ნაკლებს ჰქონდა აღებული.

საქართველოს სტატისტიკის სამსახურის, უძრავი ქონების ფასის კვლევის 2013 წლის მონაცემებით, უძრავი ქონების შეძენაზე დარიცხული ხარჯების უმეტესობა (57,4 %)[15] არაფინანსურ კორპირაციებზე მოდის, განსაკუთრებით დიდია საოფისე შენობებსა და სავაჭრო ობიექტებზე გაწეული ხარჯები. სულ 2013 წელს უძრავი ქონების შესაძენად გაწეულმა ხარჯებმა 180.1 მლნ ლარი შეადგინა, ხოლო უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვაზე დადებული გარიგებების რაოდენობამ 19 187 ერთეული[16]. ზოგადად, 2007 წლიდან, 2013 წლის ჩათვლით, უძრავი ქონების ფასი ზრდის ტენდენციით ხასიათდებოდა[17].

 

გრაფიკი 1.2[18] 

2009 წლის შემდგომ პერიოდში, საქართველოში, ლარის კურსის დაცემის ფონზე, სესხებზე მოთხოვნის ზრდა დროებით შეჩერდა. თუმცა კრიზისის გადალახვის შემდეგ იპოთეკური სესხების რაოდენობაც და მოცულობაც (მშპ-სთან მიმართებით) ეტაპობრივად დაუახლოვდა საშუალო ევროპულ მაჩვენებლებს, რაც მკვეთრ ზრდას გულისხმობს. მოსახლეობის შემოსავლების ზრდასთან ერთად, მოსალოდნელია ასევე გაიზარდოს მოთხოვნა მშენებლობის ხარისხზე, მრავალფეროვნებასა თუ ინდივიდუალური მოთხოვნილებების (როგორიცაა უძრავი ქონების ადგილმდებარეობა და სხვ.) დაკმაყოფილებაზე.

დღეისათვის, განსაზღვრული  მიზეზებით გამოწვეული მოთხოვნის ზრდის, ახალი მშენებლობების სიმრავლის თუ სამშენებლო სტანდარტების ამაღლების გამო, გრძელვადიან პერიოდში, საქართველოში უძრავი ქონების ფასის ზრდის ტენდენცია არის მოსალოდნელი. ამჟამად, საშუალო გასაყიდი ფასები უძრავ ქონებაზე თბილისსა და მთლიანად საქართველოში მნიშვნელოვნად ჩამორჩება აღმოსავლეთევროპული ქვეყნების ანალოგიურ მაჩვენებლებს. თუმცა ეკონომიკური განვითარების დონესთან დაკავშირებული ფაქტორები (დაქირავებულ მუშახელზე არც ისე მაღალი ხარჯები, მიწის დაბალი ღირებულება და სხვ.) და ნაკლები რეგულაციები საქართველოში, მოკლევადიან პერიოდში, უძრავი ქონების შედარებით დაბალ ფასებს განაპირობებს.

საქართველოში უძრავი ქონების ინდექსს (GREI) ქმნის უძრავი ქონების ბაზრის ლაბორატორია. “REM lab“ (უძრავი ქონების ბაზრის ლაბორატორია) თიბისი ბანკის და“ISET” (ეკონომიკის საერთაშორისო სკოლა) ერთობლივი პროექტია, რომელიც “JumpStart Georgia”-ის მხარდაჭერით ხორციელდება. პროექტის მიზანია ქართული უძრავი ქონების ბაზრის რეგულარული კვლევა და, სხვა ინდიკატორებთან ერთად, უძრავი ქონების ინდექსის გაანგარიშება.^[19]

უძრავი ქონების ინდექსით შესაძლებელია დადგინდეს უძრავ ქონებაზე ფასების ცვლილება და უძრავი ქონების ფასების დინამიკა. უძრავი ქონების ბაზრის კვლევისას (მაგალითად, თუ დაკვირვების ობიექტია 1 კვ. მ-ის საცხოვრებელი ქონების ფასი), უძრავი ქონების საშუალო ფასი შეიძლება გაიზარდოს იმ შემთხვევაშიც კი, თუ მიმდინარე თვეში უფრო ძვირი ბინები იყიდება ბაზარზე, ვიდრე წინა თვეს. თუმცა, აღნიშნული არ ნიშნავს, რომ ზოგადად საცხოვრებელი ქონების ფასები გაიზარდა. სწორედ ამისათვისაა საჭირო უძრავი ქონების ინდექსი, რომ მხოლოდ ფასების რეალური ცვლილება დავადგინოთ. “GREI”-ის მეშვეობით საზოგადოება გაიგებს, გაიზარდა თუ შემცირდა ფიქსირებული უძრავი ქონების ფასი მიმდინარე თვეში, ანუ შესაძლებელი იქნება უძრავი ქონების ფასის რეალური დინამიკის დანახვა.

საერთაშორისო პრაქტიკაში უძრავი ქონების ფასებზე დაკვირვებისას იყენებენ ლასპეიერსის, პააშეს და ფიშერის ინდექსებს[20]. საქართველოში უძრავი ქონების ინდექსისათვის მონაცემები (განთავსებული განცხადებები) ყოველთვიურად მიიღება და მუშავდება უძრავი ქონების ერთ-ერთი ყველაზე მსხვილი ვებსაიტიდან (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო). 2016 წელს თბილისის მასშტაბით, საშუალოდ, თვეში 5000 განცხადების დამუშავება ხდებოდა.

თიბისი ბანკის ინფორმაციით, 2016 წელს ქართული უძრავი ქონების ბაზარი მნიშვნელოვნად გაიზარდა და გაყიდვების რაოდენობამ 89 120 ერთეულს მიაღწია.

 პარალელურად, 37.5%-ით გაიზარდა თბილისის უძრავი ქონების ბაზარიც, რომლის წილმა ქვეყნის მასშტაბით უძრავი ქონების გაყიდვებში 38.6% შეადგინა. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მონაცემებით, დედაქალაქში 2016 წელს 34 440 გაყიდვის ტრანსაქცია დაფიქსირდა, თვეებს შორის კი განსაკუთრებული აქტიურობით გამოირჩეოდა დეკემბერი (3 593 ტრანსაქცია).

თბილისის გაუთვალისწინებლად, 2016 წელს საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი 11.3%-ით გაიზარდა. ამასთან, ქვეყნის რეგიონებს შორის უძრავი ქონების გაყიდვებში მაღალი წილით გამოირჩეოდა კახეთი (12.0%) და აჭარა (9.6%).

დედაქალაქის რაიონებს შორის ტრანსაქციების თითქმის ნახევარი, უძრავი ქონების ბაზარზე, შემდეგ რაიონებზე  მოდიოდა: ვაკე, საბურთალო და სამგორი. 2016 წელს ყველაზე მეტი გაყიდვა ვაკეში (6 892 ერთეული, თბილისის გაყიდვების 20.0%) დაფიქსირდა, შემდეგ კი  - საბურთალო (5 909 ერთეული, 17.2%) და სამგორი (3 748 ერთეული, 10.9%).

2016 წელს ახალი უძრავი ქონების მიწოდება (დასრულებული მშენებლობების რაოდენობა და მოცულობა) თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე მნიშვნელოვნად გაიზარდა:

ახალი შენობების რაოდენობა წინა წელთან შედარებით 42.7%-ით გაიზარდა და 765 ერთეული შეადგინა (604 საცხოვრებელი უძრავი ქონება, 161 კომერციული უძრავი ქონება).  ახალი შენობების მოცულობა კი წინა წელთან შედარებით 65.4%-ით გაიზარდა და 1.44 მილიონი კვ.მ შეადგინა (1.16 მილიონი კვ.მ საცხოვრებელი უძრავი ქონება, 0.28 მილიონი კვ.მ კომერციული უძრავი ქონება) [თიბისი ბანკის, ჳშჶთ-ის კვლევითი ინსტიტუტისა და ჟჲმჵშთაღთ-ის ერთობლივი პროექტი. უძრავი ქონების ბაზრის კვლევა. 2016].

აღსანიშნავია, რომ 2016 წლის დეკემბერში საცხოვრებელი ქონების გაყიდვის ფასის ინდექსი წინა წელთან შედარებით 3.8%-ით შემცირდა, ხოლო ქირის ფასის ინდექსი 2.1%-ით გაიზარდა. ამასთან, 1 კვ.მ საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვის საშუალო ფასმა 866 აშშ დოლარი, ხოლო ქირის საშუალო ფასმა 7.20 აშშ დოლარი შეადგინა. 2016 წელს მთაწმინდა იყო დედაქალაქის ყველაზე “ძვირი” რაიონი (გაყიდვის საშუალო ფასი 1 033 აშშ დოლარი), ხოლო ყველაზე იაფი რაიონი - სამგორი (გაყიდვის საშუალო ფასი 547 აშშ დოლარი).

დეკემბრის თვეში (წინა წელთან შედარებით) შემცირდა კომერციული ქონების გაყიდვის ფასის (11.7%-ით) და იჯარის ფასის (12.5%-ით) ინდექსები. ამასთან, 1 კვ.მ კომერციული უძრავი ქონების გაყიდვის საშუალო ფასი 1 087 აშშ დოლარის, ხოლო იჯარის საშუალო ფასი - 10.28 აშშ დოლარის დონეზე დაფიქსირდა. [თიბისი ბანკის, ISET-ის კვლევითი ინსტიტუტისა და JUMPSTART-ის ერთობლივი პროექტი. უძრავი ქონების ბაზრის კვლევა. 2016].

2017 წლის პირველი ნახევრის მდგომარეობით, თბილისში ახლადაშენებული ბინების საშუალო გასაყიდმა ფასმა 1 კვადრატულ მეტრზე 603 აშშ დოლარს მიაღწია[21]. საანგარიშო პერიოდში ახლადაშენებული ბინების საშუალო ფასი გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 3%-ით ნაკლებია. 

სამომავლოდ, საქართველოში, და განსაკუთრებით თბილისში, მოსახლეობის შემოსავლების ზრდის პარალელურად, უძრავი ქონების საბაზრო ფასის ზრდას ვარაუდობენ. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მონაცემებით, ყოველწლიურად უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის რეგისტრაცია ყველაზე მეტი რაოდენობით ხდება თბილისში, აჭარასა (ბათუმი) და კახეთში (თელავში). 

დასკვნა

ამრიგად, 1990 წლის შემდგომი პერიოდიდან, საქართველოში ეკონომიკური სტაბილიზაციისა და სტრუქტურული ცვლილებების რეფორმის მიზანი იყო ჰიპერინფლაციის შეჩერება, ქვეყნის ეკონომიკის დაბალანსება და საბაზრო ეკონომიკის ფორმირებისათვის ინსტიტუციური პირობების შექმნა.

 თუ აღმოსავლეთ ევროპის პოსტსოციალისტურ ქვეყნებში წარმოების დაცემის პერიოდი საშუალოდ 4 წელი იყო, პოსტსაბჭოთა ქვეყნებში მან 7 წელი შეადგინა. როგორც ჩანს, საქართველოში დაცემის პერიოდი იყო შედარებით ხანმოკლე, მაგრამ ყველაზე ღრმა. ამასთან, ეკონომიკამ დიდწილად ჩრდილოვან სექტორში გადაინაცვლა.

ინსტიტუტები, ერთი მხრივ, ხელს უწყობდა ეკონომიკის  ფუნქციონირებისა და განვითარების პროცესს, მეორე მხრივ, ეკონომიკისაგან საზოგადოებისთვის  სასარგებლო შედეგების მიღებას, საზოგადოების კეთილდღეობის ამაღლებას.

უძრავი ქონების ბაზარი მგრძნობიარეა ეკონომიკური მდგომარეობის მიმართ. ბოლოდროინდელმა საგარეო და საშინაო ეკონომიკურმა ცვლილებებმა, განსაკუთრებით დოლართან მიმართებით ლარის ნომინალური გაცვლითი კურსის ვარდნამ, შეიძლება უძრავი ქონების ბაზარზეც გამოიწვიოს გარკვეული ტენდენციები. მაგალითად, შესაძლებელია შემცირდეს მოთხოვნა იპოთეკურ კრედიტებზე. უძრავი ქონების ბაზარზე ნეგატიური გავლენის საფრთხეს შეიცავს ასევე უცხოეთში დასაქმებული ქართველების მხრიდან საქართველოში განხორციელებული ტრანსფერების შემცირებაც. 

გარკვეული გადახრა გრძელვადიანი ტენდენციებიდან (2008-2009 წლის მსგავსად), ამჟამადაც მოსალოდნელია. თუმცა ამ ცვლილებების ხასიათი შესაძლებელია მაშინდელისგან მნიშვნელოვნად განსხვავებული იყოს, რადგანაც განსხვავებულია ეკონომიკური მდგომარეობის თავისებურებებიც და ბაზრის სასტარტო მდგომარეობაც. დღეისათვის არ გვაქვს შეიარაღებული კონფლიქტის შოკური ეფექტი (მიუხედავად იმისა, რომ ქვეყნის ტერიტორიები ოკუპირებულია) და ეკონომიკის შემცირებაც, ზრდის ტემპის შენელების მიუხედავად, ჯერჯერობით პროგნოზირებული არ არის. ამ ფონზე, ჩვენი აზრით, უძრავი ქონების საბაზრო ფასის განმსაზღვრელი მთავარი ფაქტორი ლარის მკვეთრი გაუფასურება იქნება, რაც, თავის მხრივ, განსხვავებულ შედეგებთანაა დაკავშირებული.

გასათვალისწინებელია ის ფაქტი, რომ ახალ მშენებლობებზე დოლარებში ფასის კლების შესაძლებლობები შეზღუდულია როგორც წინასწარ გაწეული ხარჯებით, ისე იმპორტირებული მასალების ღირებულებით. შესაბამისად, კურსის ცვლილებით გამოწვეულმა შემოსავლების კლებამ (დოლარებში) მოსალოდნელია მოკლევადიან პერიოდში ბაზარზე მოთხოვნა შეამციროს. თუმცა, მუშახელისა თუ ადგილობრივად წარმოებული მასალების გაიაფების შესაძლებლობის გამო, ფასების კლების გარკვეული პოტენციალიც არსებობს.

ახალ მშენებლობებთან შედარებით, მეტი მოქნილობა შესაძლებელია ძველი ქონების ბაზარზე, რადგანაც ინდივიდუალურ მფლობელს არა აქვს მშენებლობისა და საოპერაციო ხარჯებით განსაზღვრული ხისტი ქვედა ზღვარი. კურსის ცვლილების ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი ეფექტი დოლარებში აღებული სესხების გაძვირება და მათი დაფარვის გართულებაა. ამან შესაძლოა გაზარდოს კრიტიკული აუცილებლობით გამოწვეული გაყიდვები. მეორე მხრივ, ლოგიკურია, რომ ფასების კლების შემთხვევაში ბევრი ადამიანი მოერიდოს უძრავი ქონების გაყიდვას, რაც ჯამურ მიწოდებას შეამცირებას.

სხვაგვარად, ღირებულებაზე ასევე გაქირავების ფასებმა შეიძლება იმოქმედოს, რადგანაც მოქმედებს კერძო მფლობელისა თუ პოტენციური მყიდველის მოლოდინზე, თუ რა შემოსავალი შეიძლება მიიღოს უძრავი ქონებიდან. ამ მხრივ, ფაქტორებს შორისაა როგორც დოლარებში შემოსავლების კლება (რაც ზღუდავს ბინის ქირაობის რესურსებს ადგილობრივებისთვის), ისე უცხოელი ვიზიტორების რაოდენობისა, და, შესაბამისად, მათგან საცხოვრებელზე მოთხოვნის შემცირება. თუმცა კურსის კლებამ ასევე შესაძლოა გააიაფოს საქართველო უცხოელებისთვის, რაც ვიზიტორების კლების დაბალანსების პოტენციალს შეიცავს. ამ მხრივ ერთადერთი შემაბრკოლებელი შესაძლოა სავიზო, ბინადრობაზე დაწესებული თუ სხვა შემზღუდავი რეგულაციები იყოს.

სამწუხაროდ,  უძრავი ქონების ინდექსი და სხვა ინდიკატორები, რომლებიც უძრავი ქონების ბაზრის ტენდენციებს ასახავს, ქვეყანაში რეგულარულად არ იწარმოება. ბანკები არ ფლობენ ამ სეგმენტის დეტალურ სტატისტიკურ მონაცემებს და ეპიზოდურად უკვეთავენ სხვადასხვა კომპანიას ერთობლივი შეთანხმებით, უძრავი ქონების ბაზრის სეგმენტურ კვლევებს. ცხადია, ბაზრის მაჯისცემის შეგრძნება აუცილებელია სწრაფი და ეფექტური ბიზნესგადაწყვეტილებების მისაღებად, თუმცა ამას რეგულარული სახე უნდა ჰქონდეს და არა ერთჯერადი ან ეპიზოდური.

იმისთვის, რომ მოსალოდნელი დინამიკის უფრო ზუსტი განსაზღვრა შევძლოთ, საჭიროა გავითვალისწინოთ ძირითადი ინსტიტუციური ფაქტორები, რომლებიც უძრავი ქონების ფასებზე ახდენს გავლენას. ისევე, როგორც სხვა სექტორებში, განმსაზღვრელი მოთხოვნა-მიწოდებაა, რომელზეც, თავის მხრივ, ისეთი ფაქტორები მოქმედებს, როგორიცაა დემოგრაფია და მისი ცვლილებები, მოსახლეობის შემოსავლების დინამიკა, კრედიტებზე ხელმისაწვდომობა, ეკონომიკური ზრდა, დეველოპერების დანახარჯები და მიწის ფასები.

გამოყენებული ლიტერატურა

1. საქართველოს კანონი “სახელმწიფო ქონების პრივატიზების შესახებ”, 1997 წლის 30 მაისი.

2. თ. ბურდული, უფროსი მკვლევარი, ეკონომიკური გარდაქმნები საქართველოში: გზა შოკური თერაპიიდან ღრმა და ყოვლისმომცველ თავისუფალ სავაჭრო ზონამდე, ეკონომიკა და საბანკო საქმე, 2015.

3. საქართველოს უძრავი ქონებისა და  ინვესტიციების მართვის კომპანიის კვლევა 2015.

4. თიბისი ბანკის, ISET-ის კვლევითი ინსტიტუტისა და JUMPSTART-ის ერთობლივი პროექტი. უძრავი ქონების ბაზრის კვლევა. 2016.

5. „Colliers International Georgia“ კვლევითი ცენტრი. უძრავი ქონების ბაზრის კვლევა.  2015.

6. http://www.geostat.ge/

7. http://www.iset-pi.ge/index.php

8. https://www.nbg.gov.ge

9.  https://napr.gov.ge

10. www.tbcbank.ge

---